Die Teilungserklärung - Was muss man als Käufer beachten?

Hier wird grundsätzlich festgehalten, welche Anteile einer Wohnanlage, dem Eigentümer gehören. Das heißt die Teilungserklärung beschreibt, welche Flächen genau bei einer Immobilie oder ggf. eines Grundstücks zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören, ebenso beschreibt diese die Rechte und Pflichten der Eigentümer.

Wichtige Dokumente, welche man für eine Teilungserklärung benötigt sind...

• ein Aufteilungsplan der Immobilie
• eine Abgeschlossenheitserklärung, hier wird festgehalten ob die Immobilie/Wohnung ausreichend getrennt von den anderen Immobilien/Wohnungen ist, denn die Einheiten müssen unabhängig voneinander genutzt werden können.
• eine Gemeinschaftsordnung, diese beinhaltet die Rechte und Pflichten der Eigentümer.

Somit ist eine Teilungserklärung erst zu gebrauchen, wenn zum Beispiel ein Hauseigentümer eines Mehrfamilienhauses einzelne Wohnungen seiner Immobilie verkaufen möchte. Die gebrauchte Teilungserklärung beschreibt dann, dass die zum Verkauf stehenden Räumlichkeiten getrennt voneinander genutzt werden können. Hier kann auch stehen ob Tiefgaragenplätze zu bestimmten Wohnungen gehören, wenn ein Grundbucheintrag dieser Tiefgaragenplätze existiert, können diese dann auch schließlich unabhängig voneinander genutzt werden.

Die Gültigkeit einer Teilungserklärung ist erst dann wirksam, wenn ein Notar, die Unterschriften der Eigentümer beglaubigt und die Erklärung von ihm beurkundet wird.

Dabei dient die Beurkundung dazu, eine Absicherung gegen Streitfälle darzustellen.

Außerdem beinhaltet die Teilungserklärung genau welche Kosten, bei Instandhaltung, Instandsetzung, Renovierungen und diversen anderen baulichen Maßnahmen, von wem zu tragen sind, also u. A. ob diese Kosten von der Eigentümergemeinschaft zu tragen sind.

Worauf muss man nun genau bei einem Kauf einer Immobilie beachten?

• potenzielle Käufer sollten vor dem Kauf einer Immobilie auf jeden Fall die ihnen ausgehändigte Teilungserklärung sehr gründlich lesen. Dabei sollte genau auf Regelungen beachtet werden, welche einen Eigentümer benachteiligen könnten. 
  Wie zum Beispiel: Zählt der Garten zum Gemeinschaftseigentum? Sind ausreichend Stellplätze oder Garagen vorhanden? Gibt es anderweitige Sondernutzungsrechte, welche Sie als Eigentümer einschränken könnten?
• Verkäufer müssen unbedingt darauf achten in ihrem Wohnungsinserat auch alles so bezüglich der Nutzungsrechte zu beschreiben, wie es auch tatsächlich ist. Hierbei sollte die vorhandene Teilungserklärung gründlich geprüft werden.
• Ebenso sollte darauf geachtet werden ob die Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen ist, da diese erst ab diesem Zeitpunkt als verbindlich gilt. Auch eventuelle bauliche Veränderungen, müssen wieder im Grundbuch festgehalten werden.

2016 gab es einen Fall von jemanden der einen Anteil des Dachgeschoßes einer Altbauwohnung gekauft hat und wollte diesen, im Wissen des Verkäufers, als Wohnraum nutzen. Allerding war in der Teilungserklärung festgehalten, dass das Dachgeschoß nicht als Wohnraum bestimmt ist und der Käufer musste daher klagen. Dies ist mit viel Stress und Ärger verbunden und muss nicht immer zu Ihren Gunsten ausgehen. Also immer gründlich die Teilungserklärung lesen bevor man einen Kauf abschließt!